Pour bénéficier de ce statut, il faut être inscrit au registre de commerce, et il faut que les recettes nettes TTC retirées des locations meublées par le foyer fiscal soient supérieures à 23.000 euros et que les revenus provenant de son activité de loueur en meublé, taxes comprises, représentent au moins 50% du total global des revenus nets de son foyer fiscal.

Pour apprécier les 50% il faut prendre l’ensemble des revenus nets catégoriels  (salaires, revenus fonciers, B.N.C., B.I.C, rentes viagères, retraites, pensions alimentaires..), y compris les revenus des locations en meublé et éventuellement les revenus taxables à un taux proportionnels comme les plus-values.
Il faut apprécier les revenus avant déduction des charges du revenu global et des déficits antérieurs.
L’année de référence est celle précédant le 1^er janvier de l’année d’imposition.
Si le propriétaire a d’autres sociétés relevant du régime des sociétés de personnes, le seuil des 23.000 euros s’appréciera par référence au montant cumulé des quotes-parts de recettes réalisées par chacune de ces sociétés, calculées au prorata des droits du ou des membres du foyer fiscal dans leurs bénéfices sociaux.
Les revenus provenant de la gestion par un mandataire d’une résidence de tourisme sont considérés comme des B.I.C au même titre que les locations meublées.

A partir des revenus perçus en 2009 cette règle deviendra cumulative c'est à dire :
1. être inscrit au registre du commerce et,
2. percevoir des recettes supérieures à 23.000 Euros et,
3. ces recettes doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer.
 

Si vous êtes retraité, sans profession ou salarié et que vous êtes déjà propriétaire d’un important patrimoine immobilier, vous pouvez avoir avantage à mettre une partie de votre patrimoine sous le régime du meublé professionnel.

Attention toutefois, l’administration fiscale est très pointilleuse sur la notion de location meublée lors du passage d’un régime à un autre. Elle risque de vous demander de prouver que les appartements sont bien correctement meublés. Vous aurez donc intérêt à basculer dans ce régime lors d’un changement de locataire et de le faire progressivement.

Au niveau de l’I.S.F. cela pourra être plus délicat, car il faut que cette activité de loueur en meublé, constitue votre activité principale pour que vous y échappiez, et la notion de temps passé à l’exercice de cette activité est prise en compte. En présence de plusieurs activités d’égale importance, l’activité principale sera celle qui procure au contribuable la plus grande part de ses revenus professionnels. Si vous êtes salarié à temps plein ailleurs, il y a de grandes chances que vous n’échappiez pas à l’I.S.F et ce même si les revenus de vos locations meublées sont moins importantes que ceux provenant de votre activité professionnelle.
En revanche, les retraites ne seront pas prises en considération car il ne s’agit pas de revenus professionnels.
D’autre part, il n’est pas certain si vous êtes fonctionnaire, que l’exercice de cette activité qui est commerciale soit compatible avec le statut du fonctionnaire.

Il faudra dans cette hypothèse soit que ce soit votre conjoint qui exerce la profession de loueur en meublé professionnel, soit passer par le montage d’une S.A.R.L. de famille dans laquelle vous pouvez faire rentrer les membres de votre famille jusqu’au 2ème degré (ascendants et descendants sans limitation de degré, frères et sœurs ainsi que leurs conjoints) cela n’est pas possible pour les concubins et leurs enfants.

Vous pourrez y mettre en qualité de gérant soit votre conjoint s’il ne travaille pas, soit un autre membre de votre famille (tout dépend si vous voulez avoir une couverture sociale).

Il risque d’y avoir un problème de plus value lors du passage des immeubles qui étaient avant en foncier ou en micro bic sous le régime du loueur en meublé professionnel.
Le passage du foncier en micro bic ne pose pas de problème car les immeubles restent dans le patrimoine privé, ce qui n’est plus le cas du loueur en meublé professionnel.
De même, si vous n’avez que la nue propriété de certains immeubles vous avez peut-être intérêt selon le cas à les conserver sous le régime du foncier car les grosses réparations ne sont déductibles du revenu global du nu propriétaire que si le bien est loué sous le régime du foncier. Il est nécessaire dans ce cas que le démembrement soit le résultat direct d’une donation ou d’une succession effectuée sans charge entre parents et enfants jusqu’au 4^ème degré inclus.

Le montage d’une S.A.R.L. de famille présente l’avantage que la propriété des parts sociales peut être démembrée, et ce peut être l’occasion de faire rentrer ses enfants dans la société,

Les enfants ne paieront les droits de succession que sur leur part en nue propriété.

Vous pouvez très bien posséder des immeubles loués sous le régime du foncier et d’autres sous le régime du loueur en meublé professionnel, mais vous ne pourrez pas avoir à la fois des meublés sous le régime du micro BIC et d’autres relevant du meublé professionnel, car on ne peut pas avoir plusieurs régimes professionnels relevant du même secteur d’activité.

Lorsque vous avez le statut du loueur en meublé professionnel, il se peut que certaines années, il soit remis en cause par l’administration fiscale, selon les variations de votre patrimoine ; par exemple si vous avez des plus-values à l’occasion de la vente d’un bien immobilier qui ne dépend pas de votre activité de loueur en meublé professionnel. Mais l’administration fiscale ne reviendra pas sur le statut des années antérieures, et si l’année suivante vous retrouvez de nouveau les conditions du régime, vous pourrez récupérer le statut du loueur en meublé professionnel.

 1.      La détermination des bénéfices.
Le résultat imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux sera à rajouter ou à déduire des autres revenus.
Le résultat sera déterminé par la soustraction des loyers encaissés de quasiment toutes les charges et frais d’exploitation.

Les charges déductibles sont toutes celles liées à l’activité de loueur en meublé. Ce sont notamment :
Les frais d’acquisition, les dépenses d’entretien et de réparation, les intérêts des emprunts, les primes d’assurances, les charges de copropriété, la taxe foncière, la taxe professionnelle, les frais de comptabilité, les cotisations sociales liées au statut du loueur en meublé et l’amortissement des biens loués.

Si votre résultat est bénéficiaire, vous devrez le majorer de 25% afin de compenser les diverses réductions d'impôts accordées sur l'exercice 2006.

En ce qui concerne l’amortissement des immeubles, il se fera selon la méthode linéaire et s’il s’agit de l’acquisition d’un immeuble neuf, le propriétaire pourra déduire jusqu’à 80% de la valeur du bien hors taxes.
Il faut noter que l'amortissement en question peut-être reporté sans limitation de durée.

Les déficits pourront être déduits des autres B.I.C. professionnels. A partir de 2009, les déficits provenant des B.I.C. professionnels sont imputables sur le revenu global à hauteur de 10.700 Euros comme pour les revenus fonciers. Pour la part excédant les 10.700 Euros, ils sont imputables sur les revenus des B.I.C. professionnels des dix années suivantes.

Pour cela, il faudra remplir les formulaires 2031 et 2033 afin de déterminer votre résultat puis reporter ce résultat directement sur la feuille de déclaration de revenus 2042C à la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux professionnels » régime réel.
Attention, les déclarations 2031 et 2033 doivent être renvoyées à votre centre des impôts des entreprises pour le 5 mai.

 2.      Le régime des plus-values.
Le loueur en meublé professionnel bénéficie de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la revente du bien loué, si la revente a lieu après plus de 5 ans d’exercice de la profession et dans la mesure ou les recettes provenant de cette activité ne dépassent pas 90.000 Euros.
Entre 90.000 et 126.000 Euros, il y a un abattement progressif sur les plus-values.
Au delà de 126.000 Euros, c’est le régime fiscal des plus-values ou moins-values à long terme qui s’applique.
 

 3.   L’impôt de solidarité sur la fortune.
Pour bénéficier de l’exonération de l’ISF, il faut que les revenus des locations meublées soient supérieurs à 50% des autres revenus du contribuable qui la demande. Ne sont pas assimilés à des revenus, les retraites, les revenus fonciers,  les revenus de valeurs mobilières.
Si l’activité de location en meublé est exercée à titre principal, il y a une exonération totale de l’I.S.F. car le bien loué est un bien professionnel.
Au niveau de l’I.S.F., l’administration fiscale s’attachera à la profession de celui qui demande l’exonération. Au niveau du foyer fiscal, la situation sera appréciée pour chaque membre du foyer fiscal.

Si vos immeubles sont détenus par l’intermédiaire de S.A.R.L. de famille ayant opté pour le régime des sociétés de personnes, l’administration fiscale s’attachera à regarder si le détenteur des parts exerce dans la société son activité professionnelle.

 Si vous exercez des fonctions rémunérées au sein de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, il est nécessaire que vous-même, ou votre conjoint, exerce dans ces sociétés des fonctions dirigeantes qui vous procurent plus de la moitié de vos revenus professionnels et ce, en permanence et que la participation que vous détenez dans la société représente au moins 25% des droits financiers et des droits de vote attachés aux titres. (CGI. article 885 O bis 1°)

 Si les immeubles sont détenus par l’intermédiaire d’une S.A.R.L. de famille ayant opté pour le meublé professionnel l’administration fiscale retiendra la valeur de vos parts sociales. Si vous les détenez seulement en nue propriété, on ne retiendra que la valeur de votre nue propriété.

Pour être considéré comme des biens professionnels il faut que le détenteur des parts exerce dans la Société son activité professionnelle à titre principal et de manière effective.

Fruit de ma propre expérience et de mes recherches... Sans prétentions et sans garanties...
Je vous invite à confirmer ces informations auprès de l'administration fiscale et de votre expert comptable...

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