Vous louez un
logement meublé
et vous vous
posez des questions quand au régime
d'imposition
du loueur en meublé non Professionnel...
j'essaye de décrire de manière simple
les 2 possibilités qui s'offrent à vous
Fruit de ma propre
expérience et de mes recherches...
Sans prétentions et sans garanties...
Je vous invite à confirmer ces informations auprès de
l'administration fiscale et de votre expert comptable...
Toutes les
locations meublées pratiquées de façon habituelle sont soumises au
régime fiscal des « bénéfices industriels et commerciaux »,
locations de chambres, d’appartements, de villas, de chambres
d’hôtes, de gîtes ruraux, meublés de tourisme etc.… et ce que la
location soit à l’année, ou à la saison .
Le
propriétaire qui loue en meublé, aura le choix entre deux
solutions :
1.
Soit reporter les revenus tirés de ses locations meublées
directement sur sa feuille de déclaration de revenus 2042C
à la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux », et
l’administration lui appliquera un abattement de 71%. Vous serez donc imposé sur les 29% restant.
2.
Soit opter pour le régime réel
ce qui permet au propriétaire de déduire les déficits et les frais
engagés pour la location.
Si votre résultat est bénéficiaire, vous devrez le majorer de 25%
afin de compenser les diverses réductions d'impôts accordées sur
l'exercice 2006. Si vous avez un contracté un prêt, vous pouvez espérer
défiscaliser les premières années de location en déduisant :
les frais de
notaire en 1 seule fois la première année ou étalés sur 3 ans
l'amortissement du bien donné en location (sur 20 ans au minimum)
Il faut noter que l'amortissement en question peut-être reporté
sans limitation de durée.
Vous trouverez
en bas de cette page le résultat défiscalisé d'un investissement
locatif (cliquer ici pour accès direct)
1. Reporter les revenus tirés de
ses locations meublées directement sur sa feuille de déclaration de
revenus 2042C
à la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux », et
l’administration lui appliquera un abattement de 72%. En
contrepartie le propriétaire ne pourra rien déduire (déficit, prêt,
achat de meubles….), c’est ce qu’on appelle le régime du micro-bic.
Ce régime est extrêmement simple et peut s’appliquer tant que les
recettes provenant des locations meublées ne dépassent pas 76.300
euros HT par an. C’est le régime adopté par la plupart des
propriétaires. Il n’y a aucune formalité et il n’est pas nécessaire
de se faire inscrire au registre de commerce.
Vous pouvez l’adopter quelque soit
votre profession ou vos autres sources de revenus, il n’y a aucune
incompatibilité, sauf si vous exercez une profession proche de celle
de l’hôtellerie auquel cas les recettes des meublées peuvent être
considérées comme des recettes annexes à votre commerce.
Il n’y a pas d’obligations
comptables autre que la tenue d’un livre de recettes.
2. Opter pour le régime réel
ce qui permet au propriétaire de déduire les déficits et les frais
engagés pour la location. Ce régime ne nécessite pas son inscription
au registre du commerce tant que les recettes tirées des locations
meublées ne dépassent pas 76.300 euros par an.
Les déficits pourront être déduits
des autres B.I.C. non professionnels et ce sur 6 ans.
Peu de propriétaires optent pour ce
régime qui ne se conçoit que pour ceux qui ont des déficits ou des
charges à déduire, car il suppose la tenue d’une comptabilité plus
rigoureuse. Ce régime se place à mi-chemin entre le micro bic et
celui du loueur en meublé professionnel.
Si vous avez des charges à déduire,
deux questions se poseront : savoir quelles sont toutes les charges
déductibles, et connaître l’avantage de faire inscrire votre (ou
vos) immeubles à l’actif d’un bilan.
LES TAXES APPLICABLES A TOUTES
LES LOCATIONS MEUBLEES NON PROFESSIONNELLES
1° LA TAXE
PROFESSIONNELLE.
Toutes les locations meublées même non
professionnelles sont soumises à la taxe professionnelle, sauf cas
d’exonération : la location de son habitation personnelle (résidence
principale ou secondaire), la location d’un meublé classé meublé de
tourisme, ou d’un gîte rural, sauf délibération contraire de la
municipalité.
Si vous êtes assujetti à la taxe professionnelle, vous ne paierez
pas la taxe d’habitation, sauf si vous occupez personnellement le
bien durant les temps ou il n’y a pas de locataires, ce qui peut
être le cas si vous louez habituellement votre résidence secondaire.
Vous aurez une seule taxe professionnelle si vous avez plusieurs
logements dépendant d’une même commune et plusieurs taxes
professionnelles si vous dépendez de plusieurs communes, sachant
qu’il y a des communes qui ne la réclament pas.
La base de calcul est constituée de deux éléments :
la valeur locative des lieux donnés en location qui s’applique à
toutes les pièces louées, y compris les cuisines. Lorsque les
recettes annuelles dépassent 60.979 euros, il faut en plus retenir
la valeur locative des équipements et du mobilier garnissant les
lieux loués.
Vous pouvez demander que l’administration fiscale vous applique le
plafonnement de la taxe professionnelle en application de l’article
1647 B I sexiès du C.G.I. au maximum à 3,5% de la valeur ajoutée
produite au cours de la période retenue pour la détermination des
bases imposables.
Mais si ce plafonnement doit se révéler moins élevé que le minimum
de taxe professionnelle voté par la commune, l’administration
fiscale retiendra le minimum voté par la commune.
Le plafonnement est calculé comme suit :
Pour les appartements soumis au micro bic, l’administration fiscale
forfaitise la notion de valeur ajoutée à 80% des recettes annuelles.
Il faudra demander le plafonnement en remplissant un formulaire
N°1327.
2° LA TAXE DE SEJOUR.
Selon la commune dont vous relevez, vous devrez payer cette taxe
dont le montant peut varier entre 0,15 euros à 1,06 euros la nuitée.
Il existe des cas d’exonération de la taxe de séjour.
En ce qui concerne les étudiants : ils ne paieront pas la taxe de
séjour s’ils sont assujettis à la taxe d’habitation.
3° LA TAXE FONCIERE ET
LA TAXE D’HABITATION sont applicables
aux locations meublées. Si le propriétaire se réserve l’immeuble
loué pour son habitation une partie de l’année, il pourra être
soumis à la fois à la taxe d’habitation et à la taxe
professionnelle.
4° LA C.S.G.
Cette taxe sera applicable et ce même si le propriétaire n’est pas
imposable.
5°
LA C.R.L. est supprimée à partir de l'imposition de l'année 2006
Dans
le cadre de la réforme de l'impôt sur le revenu engagée par la
loi de finances pour 2006, la contribution annuelle sur les
revenus locatifs (CRL), – contribution au taux de 2,5 % due
sur les revenus tirés de la location d'immeubles achevés
depuis au moins 15 ans au 1er janvier de l'année
d'imposition –, est supprimée, à compter de l'imposition des
revenus de l'année 2006, pour certaines catégories de
personnes et organismes.
En effet,
cette suppression s'applique aux personnes physiques, aux
associés, personnes physiques, des SCI transparentes et enfin aux
sociétés de personnes ou groupements relevant de l'article 8 du
Code général des impôts lorsqu'aucun des associés n'est soumis à
l'impôt sur les sociétés (IS) au taux de droit commun.
En pratique : pour les entreprises
individuelles et les sociétés de personnes, la suppression de la
CRL s'applique aux exercices clos à compter du 1er janvier
2006 à hauteur des loyers perçus en 2006. Ainsi, les SCI non
soumises à l'IS qui souscrivent des déclarations n° 2072 ne sont
pas tenues de verser l'acompte correspondant aux loyers perçus en
2006, et pour celles dont l'exercice coïncide avec l'année civile,
l'acompte du 15 décembre 2006 n'est pas dû.
En revanche, la CRL s'applique
toujours, au titre des revenus tirés de la location des immeubles,
achevés depuis plus de 15 ans au moins au 1er janvier
de l'année d'imposition, détenus par des personnes morales et
organismes passibles de l'impôt sur les sociétés au taux de droit
commun, des organismes sans but lucratif et des personnes morales
et organismes non soumis à l'IS mais ne relevant pas du régime
fiscal des sociétés de personnes.
Fruit de ma propre
expérience et de mes recherches...
Sans prétentions et sans garanties...
Je vous invite à confirmer ces informations auprès de
l'administration fiscale et de votre expert comptable...
Ressources
suplémentaires :
Si
vous voulez aller un peu plus loin et obtenir un tableau qui vous
donnera le résultat annuel d'un investissement locatif meublé sur
30ans, il vous suffit d'appeler le numéro Allopass ci-dessous,
d'entrer le code obtenu et de cliquer sur le bouton OK.
Ce tableau sera basé sur les variables suivantes que vous pourrez
modifier pour avoir votre propre simulation :
Prix d'achat :
100 000 €
Frais de
Notaire :
7 000 €
Travaux :
3 000 €
Loyer :
450 €
Charges :
60 €
Mensualité
du prêt :
500 €
Résultat
Année n°1 :
-1932 €
Résultat
Année n°2 :
-1724 €
Résultat
Année n°3 :
-1835 €
Résultat
Année n°4 :
0 €
etc...
Résultat
Année n°20 :
0 €
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